什么是酒店顧問公司

酒店顧問公司作為在開發(fā)商和管理公司之外發(fā)揮作用的地位已經(jīng)成為趨勢和共識，其作用已經(jīng)取得主流開發(fā)商和管理公司的共同認可。顧問公司是社會專業(yè)化分工的必然產(chǎn)物，顧問和管理的分離是現(xiàn)代化顧問公司的發(fā)展必然趨勢。

 

美國咨詢管理工程師協(xié)會對管理咨詢的定義是：“管理咨詢是由訓(xùn)練有素和經(jīng)驗豐富的人員所提供的一種專業(yè)服務(wù)，幫助管理者辨識和解決社會中各類單位的管理和作業(yè)問題，對這些問題提供和推薦切實可行的解決方案并在必要時幫助其實施，這一專業(yè)服務(wù)聚焦于改進這些單位的管理、作業(yè)和績效。”西方經(jīng)濟學(xué)家認為，現(xiàn)在資產(chǎn)超過1000萬美元的企業(yè)，如果沒有智囊團的話，該企業(yè)的生命周期不會超過5年。美國第一位創(chuàng)下8位數(shù)字財產(chǎn)的商人約翰-雅各布-阿斯特早期是做皮毛生意的，但阿斯特的夫人比他更懂得皮毛的價值，他常常因為用她的知識判斷做生意而賺錢，因此他常常付給他夫人每小時500美元的咨詢費，這就是咨詢的發(fā)端。近20年來，世界咨詢市場增長迅猛，年均增長為12%，2001年全球咨詢市場規(guī)模達到1140億美元。中國管理咨詢業(yè)從1996年的21．85億元增長到2001年的302億元，5年間增長了13倍，增長速度超過了同期我國快速發(fā)展的電信產(chǎn)業(yè)。中國的咨詢業(yè)發(fā)展?jié)摿€很大，世界各國咨詢業(yè)的產(chǎn)值平均占國民生產(chǎn)總值的1%，發(fā)達國家達到2-3%；2000年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值是8.9萬億元，咨詢業(yè)的營業(yè)額近100億元，咨詢業(yè)占的比例僅0.11%。

 

二、酒店顧問公司怎么工作

酒店顧問公司編制的酒店項目的可行性研究報告是酒店業(yè)主投資決策的依據(jù)。報告依據(jù)市場行情信息，提供擬建酒店的選址、類型、檔次、規(guī)模等方面的咨詢意見，預(yù)測其經(jīng)營效益，初步估算建造的投資額。運用靜態(tài)與動態(tài)的投資效益和投資償還期的測算法，編制酒店經(jīng)營可行性分析報告，初步確定其投資效益和償還投資本息的年份。基于市場的潛在需求為酒店建議一個最佳的市場定位和設(shè)施組合，業(yè)績預(yù)測及最終的財務(wù)分析。通過對與項目最密切相關(guān)的市場需求和供給進行分析，判斷未來市場的狀況，進而判斷項目未來滲透市場的能力。酒店項目的投資預(yù)算分為兩部分，有關(guān)物業(yè)建造部分的投資包括土建、機電、內(nèi)裝飾和市政配套等；有關(guān)酒店經(jīng)營管理方面的投資，包括經(jīng)營管理的物品、市場推廣、促銷、公關(guān)、人員配備、培訓(xùn)以及相應(yīng)的經(jīng)費等；加上適當?shù)牟豢深A(yù)見費，即為酒店項目興建的總投資預(yù)算。報告可以提供酒店項目發(fā)展的咨詢意見，具體為酒店選址、類型、檔次與規(guī)模；酒店內(nèi)部各類客房的數(shù)量分布、分配，餐飲場所特色和公共設(shè)施的功能；酒店市場營銷策劃與經(jīng)營測算；確定酒店的目標客源結(jié)構(gòu)與市場定位；受業(yè)主委托，負責酒店建造的組織和監(jiān)督工作，最優(yōu)地實現(xiàn)該項目的建造總目標；經(jīng)業(yè)主認可后與各技術(shù)設(shè)計部門簽訂設(shè)計合同，包括建筑師、結(jié)構(gòu)工程師、機電專業(yè)工程師和測量師等。

 

酒店開業(yè)后所需要的業(yè)主顧問可以采用適當?shù)姆绞嚼^續(xù)進行，如酒店經(jīng)營一段時間后，假設(shè)酒店的收益不夠理想，酒店管理集團可能向業(yè)主解釋因為業(yè)主支持力度不足造成，或者市場經(jīng)濟客觀上存在的不可避免因素導(dǎo)致經(jīng)營受損。業(yè)主可以通過自己的業(yè)主酒店顧問，對酒店過去一個階段的各個區(qū)域的收益報表和同等條件下的其它酒店調(diào)研數(shù)據(jù)進行分析和提煉。如果是客觀上屬于業(yè)主的支持不夠，業(yè)主酒店顧問也會如實向業(yè)主公司反映，但如果通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)當?shù)仄渌屯惥频暧忻黠@差距，是因為客源拓展不力或是成本率偏高造成的收益不佳，那么就是酒店管理集團的經(jīng)營戰(zhàn)略和管理上存在一定的問題。酒店經(jīng)營管理逐步進入正軌之后，對酒店管理集團月度、季度、年度的預(yù)算開支等方面，雖然業(yè)主可能已經(jīng)不具備審批權(quán)利，但是應(yīng)具有知情、建議和監(jiān)管的權(quán)利，酒店業(yè)主顧問仍可以遠程給予必要的支持。

 

三、為什么需要酒店顧問公司

目前國內(nèi)酒店的投資開發(fā)業(yè)主一般是在公司擴大投資領(lǐng)域時才涉足到酒店項目，在此之前公司沒有這個行業(yè)的經(jīng)驗，也沒有這方面的人才儲備。當酒店項目甚至建筑基本完成后，才開始接觸國外或國內(nèi)的酒店管理集團洽談合作。在這個初始階段對于業(yè)主來說，是處于被動或者說是處于下風。業(yè)主一直以來從事的是房地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域，對方卻是以酒店經(jīng)營管理為主的專業(yè)公司，有的已經(jīng)具備幾十年的專業(yè)經(jīng)驗了。整個接洽談判過程當中，業(yè)主需要一個能夠提供專業(yè)支持的酒店管理顧問組，來把握和評估各項有利和不利條款，發(fā)現(xiàn)并指出和解釋每一條款背后可能存在的不利因素和風險。例如，酒店管理集團提出要求對酒店的某一功能區(qū)域改建或增加投資，為了滿足今后酒店經(jīng)營需要等。酒店委托了酒店管理集團實施管理營運后，酒店就會出現(xiàn)了兩個利益主體。酒店管理集團一定是希望投資方（即業(yè)主方）加大投資、設(shè)備配套余量越大越好，可業(yè)主也要計算的是一筆經(jīng)濟帳，合作方提出的要求是否合理和必要，控制和回復(fù)都需要業(yè)主的專業(yè)酒店顧問提出意見或建議。酒店籌建前期的當?shù)乜驮词袌稣{(diào)研、投資回報分析、建筑結(jié)構(gòu)和功能布局設(shè)計配合等各方面都需要業(yè)主顧問起到應(yīng)有的作用。

 

作為第三方專業(yè)機構(gòu)，酒店顧問公司出具的報告可以脫離影響項目判斷的來自業(yè)主或其他合作機構(gòu)的主觀因素，給業(yè)主提供更加理性的判斷，對于任何一個可能參與本項目合作開發(fā)的其他機構(gòu)(如貸款、融資機構(gòu)、設(shè)計公司等)提供足夠的說服力。使業(yè)主對項目開發(fā)的機會、風險、優(yōu)勢、劣勢、投資的額度、資金使用及酒店的規(guī)模大小、設(shè)施構(gòu)成組合，未來的經(jīng)營業(yè)績等等都將有一個十分清晰明了的認識。研究結(jié)果將依據(jù)市場需求來定酒店部分的所有投資，為投資決策提供重要的參考依據(jù)，并減少投資決策風險。研究的結(jié)果也將成為設(shè)計師、建筑師的設(shè)計指南，防止由于設(shè)計的盲目性導(dǎo)致日后重復(fù)建設(shè)改造，造成資金的巨大浪費。可行性研究報告作為項目開端的重要步驟，可以為接下去一系列工作有條不紊地開展提供重要指南，如建筑設(shè)計、尋找管理公司、談判管理合同、資金計劃都是以可行性研究報告為參考依據(jù)，因此，使項目進展更加有計劃性，項目的順利進行顯然是可以節(jié)省時間的。可行性研究的財務(wù)分析包括投資敏感度分析，可以為最終的決策提供重要的參考，進一步調(diào)整對項目的投資回報期望、風險和獲手中，無論將來資金籌備、管理合同談判、部分開發(fā)項目的外包、造價預(yù)算的掌握、對管理公司業(yè)績的評估等都可以胸有成竹。

 

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